Für Immobilien, die sowohl umsatzsteuerpflichtig als auch umsatzsteuerfrei genutzt werden – etwa bei gemischter Vermietung an Gewerbe- und Privatmieter –, ist die korrekte Vorsteueraufteilung eine der komplexesten Fragestellungen im Immobiliensteuerrecht. Mit dem Gesetz zur Modernisierung und Digitalisierung der Schwarzarbeitsbekämpfung wird § 15 Abs. 4 UStG erneut angepasst.

Bereits durch das Jahressteuergesetz 2024 war eine Klarstellung zur Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Grundstücken eingeführt worden. Nun wird mit einem neuen Satz 4 in § 15 Abs. 4 UStG die Aufteilung nach dem Verhältnis der Nutzflächen weiter konkretisiert – mit dem Ziel, in der Literatur geäußerte Unklarheiten zu beseitigen und die Berechnungsmethodik rechtssicherer zu gestalten.

Für Investoren in gemischt genutzte Immobilien bedeutet das: Die Methode, nach der die abziehbare Vorsteuer ermittelt wird, sollte im Lichte der Neuregelung überprüft werden – insbesondere, wenn bislang eine andere Aufteilungsmethode als das Nutzflächenverhältnis angewendet wurde. Eine nicht mehr passende Berechnungsgrundlage kann sowohl zu einer ungünstigeren Vorsteuerquote als auch zu Diskussionen im Rahmen einer Betriebsprüfung führen.

Wir empfehlen Investoren mit gemischt genutzten Objekten, ihre aktuelle Vorsteueraufteilung rechtzeitig vor Inkrafttreten der Neuregelung zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen, um Rechtssicherheit für laufende und künftige Veranlagungszeiträume zu schaffen.